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Finanzsachverständiger berät: Wie kann ich eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen lassen?

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen

"Banken verteuern die vorzeitige Rückzahlung von Immobiliendarlehen häufig durch hohe Vorfälligkeitsentschädigungen", sagt der Finanzsachverständige Prof. Dr. Klaus Wehrt aus Buxtehude. Kunden, die Darlehen mit festgeschriebenen Zinsen bedienen, haben ihrem Institut jene Zinsnachteile zu ersetzen, die sich daraus ergeben, dass die vorzeitig zurückgeführten Darlehensgelder nur zu den Magerrenditen von Pfandbriefen wiederangelegt werden. Das ist zwar eine Fiktion, sie wurde jedoch von der Rechtsprechung entwickelt und vermeintlich gilt sie noch bis heute. Für die zurückzahlenden Kunden bedeutet das regelmäßig, dass ihre Vorfälligkeitsentschädigungen so hoch ausfallen wie die Summe der Zinsen, die sie noch bis zum Zinsbindungsende schulden, maximal jedoch nur bis zehneinhalb Jahre nach Darlehensempfang. Wie können Kunden ihre Vorfälligkeitsentschädigung berechnen lassen?

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Darlehensnehmer sollten keine Aufhebungsverträge unterzeichnen

"Bezeichnenderweise hat der Bundesgerichtshof bis heute nur über solche Fälle entschieden, bei denen der Kreditvertrag vor Juli 2010 abgeschlossen wurde", erinnert sich Prof. Wehrt. Darlehensnehmer sollten sich hüten, mit ihren Banken sogenannte Aufhebungsverträge zu schließen, mit denen sie ihr Schicksal unterschriftlich besiegeln. Sie versichern mit diesen Verträgen, dass nach Zahlung des Vorfälligkeitsentgelts keine gegenseitigen Ansprüche mehr bestehen. Statt der ins Schadensersatzrecht deutenden Vorfälligkeitsentschädigung taucht häufig der Begriff des Entgelts oder der Gebühr auf, um die gezahlte Entschädigung als einen vertraglichen Anspruch zu maskieren. Da die Geldhäuser die Kunden wegen der Unterzeichnung solcher Aufhebungsverträge massiv unter Druck setzen, empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt mit bankrechtlicher Spezialisierung beizuziehen.

Es lohnt sich, gerichtlich gegen eine unberechtigte oder zu hohe Vorfälligkeitsentschädigung vorzugehen

Weil der § 490 BGB für den Fall einer vorzeitigen Rückzahlung eine Kündigung vorsieht, müssen weder Verbraucher noch Unternehmer einen solchen Aufhebungsvertrag abzeichnen. Die Kunden sollten sich auf ein Muskelspiel mit ihrem Institut einlassen.

"Hält man gegen", weiß Wehrt, "so lassen sich viele Gesichtspunkte gegen eine unberechtigte oder zu hohe Vorfälligkeitsentschädigung ins Feld führen." Entsprechende Verfahren gegen Banken werden auch häufig gegen eine Beteiligung am Erfolg mitfinanziert. So enthalten die Zinsentschädigungsberechnungen stets nur mickrige Erstattungen für das mit der Rückzahlung ersparte Kreditrisiko von 0,10 bis
0,15 Prozentpunkten. Aufgrund der Eigenkapitalunterlegungsvorschriften nach Basel III sind insbesondere bei gewerblichen Immobilienkrediten dagegen Erstattungen von häufig über einem Prozentpunkt angemessen. Für ein Darlehen über zehn Millionen Euro ergibt sich, dass allein aus diesem Grund für jedes Jahr bis zum Ende der Zinsbindung circa hunderttausend Euro zu viel bezahlt wurden.

Weitere Ansatzpunkte resultieren daraus, dass die Bank den ersten entschädigungsfreien Rückzahlungstermin nach zehneinhalb Jahren einfach ignoriert und die Zinsentschädigung bis zum Ende der Festschreibungszeit ausrechnet oder beim Forwarddarlehen die Frist nicht ab Vertragsschluss, sondern ab Auszahlung rechnet. Manchmal lehnt sie auch einen angebotenen Ersatzdarlehensnehmer - häufig den Käufer - oder ein Ersatzobjekt ab, sie benutzt zu niedrige Wiederanlagerenditen, missachtet Sondertilgungsmöglichkeiten oder Rechte auf die Erhöhung des Tilgungssatzes. Bei Teilablösungen werden die Sondertilgungsrechte nicht auf die Ablösetranche konzentriert, obwohl der Kunde als Inhaber der Sondertilgungsoption darauf ein Recht haben dürfte. So verdoppeln sich Vorfälligkeitsentschädigungen und viele Kunden merken es nicht.

Sie merken es auch dann nicht, wenn sie Internetrechner mit den banklichen Daten füllen, denn nicht der Rechenalgorithmus ist falsch, sondern die Eingaben.

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen lassen

Für Verbraucherkunden gelten ohnehin weitere Rechte. Keine Vorfälligkeitsentschädigung wird geschuldet, wenn die Bank den Vertrag gekündigt hat. Kreditverträge, die nach Juni 2010 abgeschlossen wurden, können häufig noch widerrufen werden, wenn darin falsch belehrt wurde. Wurden die Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht vollständig und konsistent schon im Vertrag dargestellt, so besteht ebenfalls kein Recht auf eine Zinsentschädigung. Auch eine fehlerhaft durchgeführte Kreditwürdigkeitsprüfung bedeutet den Verzicht auf diese Entschädigung.

Überdies mehren sich Zweifel, ob sich die klassische Vorfälligkeitsentschädigung unter der im März 2016 in deutsches Recht umgesetzten Wohnimmobilienkreditrichtlinie noch halten lässt. Zumindest Verbrauchern steht beim Vorliegen eines berechtigten Interesses jederzeit die Möglichkeit offen, ihr Darlehen zurückzuführen. Die Bank darf in diesem Fall nur einen Kostenersatz fordern. Damit stellt sich die Frage, ob in der Zukunft erst entgehende Zinsen vom Kostenbegriff mit umfasst sind.