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Swapentschädigung immer gutachterlich überprüfen lassen

Swapentschädigung

"Swapverträge - das Geheimnis explodierender banklicher Gewinnmargen!", sinniert Prof. Dr. Klaus Wehrt, Finanzsachverständiger aus Buxtehude. Ab der Jahrtausendwende breiteten sich die Swapverträge wie eine Flutwelle über die Landschaft der bundesdeutschen Immobilienfinanzierungen aus. Bankmanager empfanden das Immobiliengeschäft der Vergangenheit als recht langweilig. Zehnjahresdarlehen mit Zinssätzen von sechs Prozent waren mit zehnjährigen Hypothekenpfandbriefen zu Sätzen von fünf Prozent refinanziert. Das damals hochgeachtete Prinzip der Laufzeitkongruenz erlaubte nur Bruttogewinnspannen von einem Prozent jährlich. Wie sollte man den mit Boni versüßten Managervertrag ausleben, wenn sich an den Gewinnmargen nicht viel ändern ließ?

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Immobiliendarlehen wurden mit Swapverträgen kombiniert

Die Gewinnrakete zündete, als man auf den Gedanken kam, Immobiliendarlehen mit Swapverträgen zu kombinieren. "Die Kunden ließen sich nicht davon abbringen, nach Verträgen mit langfristig gesicherten Zinssätzen zu verlangen," erinnert sich Wehrt. Die Banken boten ihnen neuerdings allerdings variabel verzinsliche Darlehensverträge an, die man mit vierteljährlicher Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen konnte. Daneben sollte noch ein Swapvertrag abgeschlossen werden. Darin versprach die Bank dem Kunden, die variable Verzinsung des Darlehens zu übernehmen, sofern der Kunde sich darauf einließ, im Gegenzug über einen Zeitraum von bspw. zehn Jahren einen Festzins von sechs Prozent auf den Swapvertrag einzuzahlen. Bauherren und Projektgesellschaften hatten somit ihre Festzinsfinanzierung, die Geldhäuser die variabel verzinslichen Darlehen. Und ohne Vorfälligkeitsentschädigung lief es dann doch nicht ab. Zwar können variable Darlehen entschädigungsfrei zurückgeführt werden. Die vorzeitige Ablösung von Swapverträgen kostet dagegen eine Swapentschädigung, das Äquivalent zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Swapentschädigungen erreichen mittlerweile exorbitante Höhen

Die Rakete hatte zwischenzeitlich recht kräftig abgehoben. Die Kreditinstitute refinanzierten die variabel verzinslichen Darlehen nur noch über kurze Zeiträume hinweg zu den günstigen EURIBOR-Sätzen von drei Prozent. Die Bruttogewinnmarge verdreifachte sich. Boni wurden gezogen. Mit dieser neuen Geschäftsidee wurde die Nachfrage nach Refinanzierungen auf den Markt kurzfristiger Interbankengeschäfte gelenkt, was dort die EURIBOR-Zinsen ansteigen ließ. Im Jahr 2008 überschritten die kurzfristigen Zinsen sogar die langfristig vereinbarten Swapsätze. Die Gewinnrakete drohte abzustürzen. Rechtzeitig noch kam die Europäische Zentralbank zu Hilfe und lieferte weiteren Brennstoff in Form günstiger Refinanzierungen, so läuft das Geschäftsmodell noch bis heute weiter. "Die Politik der EZB machte die Banker noch mutiger," stellt Prof. Wehrt fest. Sie verkauften fortan nicht nur zehnjährige Swapverträge, sondern sogar Swaps mit teilweise 30-jährigen Laufzeiten und leider nur mittelmäßig niedrigen Zinsen. Die Kunden, von den Banken mit der Angst vor steigenden Zinsen angefixt, griffen zu. Und sie begaben sich damit in die Falle. Wenn man heute auf die historisch günstigen Zinsen schaut oder die finanzierten Immobilien wegen der hohen erzielbaren Preise verkaufen möchte, konfrontieren die Institute die Kunden mit Swapentschädigungen, die wegen der langen Laufzeiten exorbitante Höhen erreichen.

Auswege aus den hohen Marktwertentschädigungen

Doch es gibt mehrere Auswege aus den hohen Marktwertentschädigungen. Zunächst einmal ist ein grundsätzliches Misstrauen gegenüber allen banklichen Abrechnungen angezeigt. Swapentschädigungen sollten auf jeden Fall gutachterlich überprüft werden, denn sie fallen im Regelfall um teilweise bis zu 30 Prozent zu hoch aus. "Gerne übernehmen wir gutachterliche Überprüfungen und finanzieren Verfahren gegen eine Beteiligung am Erfolg," gibt Wehrt bekannt. Zudem weiß er, dass in der Vergangenheit, insbesondere in den Jahren 2007-2009, so mancher Swapvertrag sogar mit einem positiven Marktwert beendet worden sei. Der Swapkunde erhielt somit eine Erstattung.

Auch an der Richtigkeit der Erstattungshöhe seien Zweifel angebracht. "Aber wer überprüft schon die Höhe seines Lottogewinns?", fragt Wehrt. Nicht selten steht sogar die Existenz des gesamten Geschäfts in Frage. Marktwertentschädigungen können dann nicht gefordert werden und sogar für die Vergangenheit entstehen Rückabwicklungsansprüche. Das gilt, wenn das variabel verzinsliche Darlehen und der Swapvertrag nicht von derselben Bank stammen, so z.B. von Landesbank und Sparkasse im Sparkassenverbund oder ähnlich bei Volksbanken. Es gilt jedoch ebenso, wenn der Swapvertrag vor dem Darlehensvertrag vereinbart wurde oder die Laufzeiten der beiden Geschäfte, geschlossen bei demselben Institut, voneinander abweichen oder wenn sie nicht exakt demselben Tilgungsverlauf folgen. Der Anspruch besteht auch dann, wenn die Variation der Verzinsung oder die Zinstermine im Swapvertrag nicht mit der Variation der Verzinsung des Darlehens übereinstimmen. In allen diesen Fällen hätte die Bank bei Vertragsschluss über den in den Swapvertrag eingewebten negativen anfänglichen Marktwert aufklären müssen. Das aber geschah nie. Mithin kann der Swapvertrag wegen einer Aufklärungspflichtverletzung angegriffen werden. Der Kunde kann verlangen, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn er das Geschäft nicht unterzeichnet hätte.