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Markus Ross von CEROS: Warum bei Immobilien die Risiken nicht unterschätzt werden sollten

Markus Ross Ceros

Immobilien waren während der vergangenen Dekaden in den meisten Ländern dieser Welt die wichtigste und zugleich auch wertträchtigste Anlageklasse überhaupt. Dies hat zum einen mit der begrenzten Nutzfläche auf dem Planeten Erde und zum anderen auch mit der gleichzeitig steigenden Zahl von Menschen zu tun. Dort, wo das Angebot an Fläche schrumpft, die Zahl der Menschen jedoch gleichzeitig immer weiter steigt, kennen die Preise in der Regel nur eine Richtung - nämlich nach oben. Das gilt auch unter Berücksichtigung des Faktors, dass zusätzliche Nutzflächen bei Immobilien vor allem in der Höhe gesucht werden, indem die Bauindustrie immer höher baut und auf die Errichtung von Wolkenkratzern setzt.

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Markus Ross von CEROS: Vorsicht ist angebracht

Davon träumt wohl jeder Kapitalanleger. Mit Immobilien erzielten Investoren - gemessen am die globale Wertentwicklung von Immobiliengesellschaften reflektierenden FTSE-Nareits-Index - innerhalb der vergangenen sechs Jahre weltweit (in US-Dollar gerechnet) im Durchschnitt zwischen 20 und
25 Prozent p. a. Addiert man zu diesem durchschnittlichen Plus die 33-prozentige Wertsteigerung des US-Dollars, dann errechnet sich aus Sicht von Euro-Anlegern für Real-Estate-Investments rein rechnerisch ein Plus von fast 30 Prozent pro Jahr. "Aber wenn sich die Zahl der Baukräne in einer Metropole - wie hier in Frankfurt am Main - innerhalb von wenigen Monaten verdoppelt oder verdreifacht, ist Vorsicht angebracht", warnt Markus Ross, Geschäftsführer des Finanzdienstleisters CEROS in Frankfurt.

Viele Deutsche haben sich während der aktuell noch laufenden Niedrigzinsphase der vergangenen Dekade selbst genutztes Wohneigentum zugelegt und auf diese Weise vom globalen Immobilien-Boom profitiert. Die meisten kleineren Privatinvestoren werden jedoch, zum einen aus Gründen des "mangelnden Kleingeldes" beziehungsweise der hohen Einstiegsgrenzen und zum anderen aus Unkenntnis über die komplexen Eigenarten dieser Anlageklasse, den Haussetrend der Immobilien-Kapitalanlage gar nicht - oder aber zumindest nicht vollständig - mitgemacht haben.

"Wer in Immobilien investiert, sollte einem alten Bonmot zufolge vor allem auf die drei wichtigsten Preisfaktoren achten - nämlich a) Lage, b) Lage und c) Lage", erklärt Markus Ross. Und in der Tat ist der Standort einer Immobilie neben der politischen Stabilität des entsprechenden Landes der wichtigste und entscheidende Einflussfaktor für die Wertentwicklung des Projekts.

Ein weiteres Bewertungselement ist das Alter und die Erhaltung der Immobilie. Und so raten Makler ganz offen dazu, bei solchen Immobilien Vorsicht walten zu lassen, die einen schlechten Standard aufweisen. Denn auch wenn diese Liegenschaften baulich noch völlig in Ordnung sind, heißt das noch lange nicht, dass sie den über die Dekaden hinweg gestiegenen Ansprüchen des Mieterklientels gerecht werden.

Welche Einflüsse wirken im Allgemeinen ganz besonders stark auf die globalen Immobilienmärkte ein? Entscheidend für die Preis- und Wertentwicklung solcher Liegenschaften sind zum einen makroökonomische Trends wie

• die Wachstumsdynamik
• der Zins
• demografische Trends und Völkerbewegungen
• klimatische Veränderungen
• politische Trends (Diktatur, Demokratie etc)
• steuerliche und rechtliche Rahmenbedingungen
• die Wirtschaftskraft bestimmter Regionen
• die rund um die Immobilien verfügbaren Arbeitsplätze und deren Qualität.

"Und zum anderen sollten Immobilien-Interessenten darüber hinaus auch kritische mikroökonomische Überlegungen mit Hinblick auf das entsprechende Objekt anstellen", merkt Markus Ross weiter an. Dabei geht es dann vor allem um Fragen wie die Lage der Immobilie und auch um deren Erhaltungszustand.

Legt man bei der Analyse über die Immobilien-Wertentwicklung den populären FTSE-NAREITS-Index zugrunde, so zeigt sich ein langfristig deutlich nach oben gerichteter Trend. Dieser Index, der die Wertentwicklung von weltweit tätigen Real Estate Investment Trusts (REIT) abbildet, ist seit Anfang des Jahres 2009 um etwa 185 Prozent in die Höhe geschossen.

• Wie in Immobilien investieren?
• Direkte Investments - Selbstgenutzte Immobilien
• Direkte Investments - Rendite-Objekt-Immobilien
• Immobilienfonds
• Immobilienaktienfonds
• Aktien von Immobiliengesellschaften
• Real Estate Investment Trusts (REITS)
• Exchange Traded Funds (ETF)
• Immobilien-Zertifikate
• Synthetische Immobilien-Investmentprodukte

Über den größten, liquidesten und am weitesten entwickelten und ausgereiften Immobilienmarkt verfügen zweifellos die USA. Das hat sich gerade auch während der Subprime-Krise gezeigt, in der die unzähligen Schwächen dieses Marktes aufgezeigt wurden. Beweis für die Dominanz der USA ist auch die Zahl der an der New York Stock Exchange (NYSE) und an der Nasdaq börsengelisteten Aktien von Immobiliengesellschaften. Darüber hinaus wurde im Jahr 1960 in den USA der erste Real-Estate-Investment-Trust (REIT) ins Leben gerufen. Hintergrund: Finanzgesellschaften sollten die Möglichkeit erhalten, bei privaten Kapitalanlegern Geld einzusammeln, sie in REITs zu verbriefen und diese Investments dann über die Börse fungibel machen.

Immobilienaktien im Höhenflug

"Ein solcher Real-Estate-Investment-Trust ist eine Kapitalsammelstelle mit dem Ziel der Geldanlage in Immobilien", führt Markus Ross aus. Ein REIT erwirbt, verwaltet und veräußert Eigentum an Immobilien, wobei Bestandsmietwohnungen in der Regel dabei ausgenommen sind. REITs gibt es inzwischen auf alle möglichen Liegenschaften wie Hotels, Gewerbeparks und auch auf Golfplätze. In Deutschland ist die Gründung von REIT seit dem Jahr 2007 möglich - die Unternehmensform der Aktiengesellschaft ist dabei zwingend vorgeschrieben. REITs unterscheiden sich u. a. aus steuerlicher Sicht von Immobilienfonds und Immobilienaktiengesellschaften.

Auch bei Auswertung regionaler Statistiken wird der Immobilien-Boom offenkundig. Untersuchungen der weltweiten Statistikämter zeigen allerdings erhebliche Unterschiede in der Wertentwicklung regionaler Immobilienmärkte. Auffallende inflationsbereinigte Preissteigerungen gab es bei Wohnhäusern in jüngster Zeit im Stadtstaat Hongkong sowie in Irland. Beide regionalen Märkte wiesen im zweiten Quartal 2015 gegenüber dem Vorjahr zweistellige prozentuale Preissteigerungen auf. Auch in der estländischen Metropole Tallinn ging die Immobilien-Hausse mit nur leicht nachlassender Dynamik weiter.

Nachdem die Preise von Immobilien und Grundstücken auf der arabischen Halbinsel - vor allem aber in Dubai - noch im Jahr 2014 überdurchschnittlich kräftig in die Höhe geschossen waren, kam es zuletzt hier zu einer Beruhigung. Wie rasch Anleger bereit sind, haussierende Immobilienpreise auch zur Realisierung angefallener Gewinne zu nutzen, zeigt gerade die aktuelle Entwicklung in Dubai, wo es im zweiten Quartal 2015 zu einem zweistelligen prozentualen Preisrückgang kam. Diese negative Preisentwicklung im arabischen Raum ist nicht zuletzt auch auf die anhaltende Schwäche des Rohölpreises zurückzuführen, durch die der Wohlstand in den Ländern der Region eine negative Entwicklung genommen hat. Darüber hinaus werden Anleger durch Prognosen über negative Auswirkungen des Klimawandels von Investments in "heißen Regionen" wie Arabien von Investments abgehalten.

Für den Preisanstieg im Immobiliensektor war und ist nach wie vor das günstige monetäre Umfeld ursächlich. Für Interessenten ist die Finanzierung von Immobilien durch Fremdkapital wegen der Nullzinspolitik der Notenbanken heute wesentlich interessanter als noch vor fünf oder zehn Jahren. Hinzu kommt, dass immer mehr reiche Investoren die angespannte oder zumindest undurchsichtige politische Lage in ihren Ländern (wie zum Beispiel im arabischen Raum, in Russland und in China) zur Kapitalflucht nutzten. Immobilien waren dabei stets erste Wahl. So berichten zum Beispiel zahlreiche Makler im kanadischen Vancouver über einen massiven Zufluss chinesischen Kapitals.

Deutschland ist in den internationalen Ranglisten mit einer wenig spektakulären Preisentwicklung im Mittelfeld zu finden. Im zweiten Quartal sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um knapp 4,0 Prozent gestiegen - im zweiten Quartal 2014 hatte der Preisanstieg gegenüber dem gleichen Zeitraum 2013 noch bei 1,3 Prozent gelegen. In den USA weisen die Preise seit Jahren einen kontinuierlichen Anstieg auf. In den vergangenen zehn Jahren gab es bei Wohnimmobilien - in US-Dollar gemessen - eine stetige jährliche Steigerung zwischen vier und sechs Prozent. Euro-Anleger können sich zusätzlich darüber freuen, dass der US-Dollar gegenüber dem Euro während dieses Zeitraums um rund 33 Prozent gestiegen ist.

Crash-Risiken

Doch Immobilien sind nicht immun gegen Risiken. Neben den genannten Gewinnern gab es zuletzt nämlich auch zahlreiche Verlierer. Die angespannte geopolitische Großwetterlage führte zum Beispiel in Ländern wie Russland, Ukraine, Puerto Rico und Venezuela zu bemerkenswerten Preisrückgängen.

Doch wie geht es nach den massiven Preissteigerungen der vergangenen Jahre jetzt eigentlich am Immobilienmarkt weiter? Ist der langfristige Haussetrend wirklich in Gefahr, wie einige Ökonomen betonen? Was viele Kapitalanleger und Immobilienbesitzer bei ihrem Blick auf die in der Vergangenheit erzielten Traumrenditen zu oft vergessen, sind die nicht unerheblichen Risiken, die mit Immobilien-Investments verbunden sind. Neben der latenten Gefahr einer Verschlechterung bestimmter Immobilien-Standorte und des Risikos einer höheren Immobilien-Besteuerung durch Regierungen mit stets klammen Staatskassen gibt es noch zahlreiche andere - in der Regel wesentlich schwerer wiegende - Risiken.

Dabei geht es bei international ausgerichteten Immobilien-Engagements um die hier lauernden Währungsrisiken. In den vergangenen sechs Jahren konnten Euro- Kapitalanleger mit Investments in US-Liegenschaften massive Währungsgewinne erwirtschaften. Nach dem starken Anstieg des "Greenback" dürfte das Wertsteigerungspotenzial des Dollars jedoch zunächst einmal weitgehend ausgereizt sein. Die generellen Immobilien-Risiken liegen nach dem über mehr als eine Dekade anhaltenden Aufwärtstrend der Preise dagegen in einer generellen Trendwende, deren Auslöser eine globale Rezession oder sogar Depression sein könnte.

Entscheidende Impulse erhielt der Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren durch die kurzsichtige Fiskalpolitik der Regierungen sowie durch die unsinnige Geldpolitik der Notenbanken. Bei eingehender Überlegung sollten Menschen zu der Erkenntnis gelangen, dass der Aufschwung und der Wohlstand vergangener Dekaden durch die Inkaufnahme von gigantischen Staatsschulden lediglich "erkauft" - also "erborgt" - worden ist. Wenn die Zentralbanken irgendwann die seit Längerem angekündigte Zinswende einleiten, die Zinsbelastung von Immobilien-Investments dann von "quasi null" auf fünf Prozent oder mehr steigen sollte, verändert sich das Bild der Immobilienfinanzierung komplett.

Nun gibt es auch aufseiten der geldpolitischen Eliten eine ähnliche Besorgnis mit Blick auf die Immobilien-Hausse vergangener Jahre. Eric Rosengren, Präsident der Federal Reserve Bank of Boston, hat sich jetzt besorgt über den starken Anstieg der Preise vor allem bei gewerblichen Immobilien gezeigt. Auch dessen Kollege John Williams von der San Francisco Fed hatte sich zuvor ähnlich kritisch geäußert. Das Argument der Notenbanker: Immobilien-Investoren droht große Gefahr, weil sie vor dem Hintergrund der rekordtiefen Zinsen möglicherweise zu hohe Risiken am "Markt für Betongold" eingehen. Diese Immobilien-Fans seien möglicherweise nicht ausreichend auf den Tag der Zinswende vorbereitet, warnen die Fed-Vertreter.