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Von Katerstimmung keine Spur

Holger Rausch

In ihrem Frühjahrsgutachten prognostizieren die Immobilienweisen ein Ende des seit 2010 anhaltenden Immobilienbooms. Bis 2022 könnten die Kaufpreise um 25 bis 30 Prozent zurückgehen, so die Warnung der Gutachter. Auch immer mehr Anlage-Experten raten ihren Kunden von Immobilieninvestments ab. Holger Rausch, geschäftsführender Gesellschafter des Berliner Projektentwicklers MINERVA, glaubt, dass die Immobilienparty weitergeht - und hat dafür überzeugende Argumente.

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Nachfrage überschreitet nach wie vor das Angebot

Nach Ansicht der Immobilienweisen gibt es gute Gründe, die für ein Ende des Immobilienbooms sprechen: Es wird so viel gebaut wie lange nicht. Wurden 2014 in Berlin lediglich 8.700 Wohnungen fertiggestellt, waren es 2016 bereits 13.700. In diesem Jahr werden geschätzte 18.700 hinzukommen. Damit würden sich Angebot und Nachfrage erstmalig in etwa die Waage halten. "Nicht einbezogen in diese Rechnung ist der Nachfrageüberhang aus den Jahren vor dem Immobilienboom, der zwischen 70.000 und 100.000 Wohnungen liegen dürfte", gibt Holger Rausch zu bedenken. Was in Berlin vor allem fehlt, sind bezahlbare Mietwohnungen. Und genau hier gibt es eine Bestandslücke, die sich stetig vergrößert. So wurden 2016 beachtliche 17.331 Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt - 4.000 mehr als durch Neubau entstanden sind. Diese Entwicklung entzieht dem angespannten Immobilienmarkt zusätzliche Mietwohnungen. Erschwerend kommt hinzu, dass mit dem Auslaufen der Sozialbindung die Zahl der Sozialwohnungen um jährlich 10.000 Wohnungen sinkt. Davon, dass Angebot und Nachfrage im Gleichgewicht sind, kann also keine Rede sein.

Immobilien sind immer noch ein gutes Investment

Was die Gutachter besonders beunruhigt, ist die immer stärker auseinanderklaffende Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen: Während sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen seit 2010 im Bundesdurchschnitt um
37 Prozent erhöht haben, legten die Mieten "nur" um 9,4 Prozent zu. Besonders groß ist die Lücke in Boom-Metropolen wie Berlin: Hier sind die Kaufpreise um 50 Prozent höher, als es durch die Miete gerechtfertigt wäre. "Investoren können in Berlin keine Mietpreise wie in Frankfurt oder München realisieren", weiß Holger Rausch aus eigener Erfahrung. Denn die Spree-Metropole sei aktuell noch eine Stadt der Geringverdiener. Mit Einführung des zweiten Förderwegs hätten zwei Drittel aller Berliner Erwerbstätigen Anspruch auf eine Sozialwohnung. Trotzdem glaubt Rausch nicht an ein nachlassendes Interesse der Investoren: "Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus trifft am Markt eine extrem hohe Liquidität auf einen gigantischen Anlagedruck. Immobilien sind aktuell nach wie vor eine der attraktivsten Anlageformen."

Kredite sind nach wie vor günstig

Was für die Immobilienweisen noch dafür spricht, dass die Partystimmung ins Wanken gerät, sind die allmählich wieder anziehenden Baugeldzinsen. Lag der Zinssatz für Hypothekendarlehen 2016 bei 1,03 Prozent, sind es mittlerweile 1,53 Prozent. Angesichts der Tatsache, dass der Zinssatz vor Beginn des Immobilienbooms bei 4,2 Prozent lag, ist ein Anstieg von
0,5 Prozent immer noch vergleichsweise gering. Allerdings sind die Durchschnittspreise für Wohnungen in den letzten zwölf Monaten um
20 Prozent gestiegen. Im weltweiten Knight-Frank-Ranking ist Berlin die Stadt mit den höchsten Preisanstiegen. Die teilweise absurd überhöhten Preise konnten bislang noch durch die extrem geringen Kreditkosten finanziert werden. Das wird nun zunehmend schwieriger. "Aktuell lassen sich am Berliner Immobilienmarkt - wenn man Glück hat - noch Renditen von 2,5 Prozent erzielen. Da sich die Preisspirale allerdings immer schneller dreht, könnten höhere Erstellung- und Kreditkosten in der Tat irgendwann die Rendite auffressen", so die Einschätzung von Holger Rausch.

Internationale Investoren bevorzugen deutsche Immobilien

Zudem erwarten die Immobilienweisen, dass die EZB ihre Niedrigzinspolitik über kurz oder lang beenden wird. Gerechnet wird damit, dass die Hypothekenzinsen diese Entwicklung vorwegnehmen und im Laufe des Jahres weiter anziehen werden. Noch entscheidender ist aber, dass die US-Notenbank ihren Leitzins seit 2015 bereits fünfmal angehoben hat. Weitere Zinsschritte werden vermutlich folgen. Sollte die Differenz zwischen dem Leitzins in den USA und dem in Europa auf
2,25 oder mehr Prozent steigen, wären US-Staatsanleihen für institutionelle Investoren attraktiver als Pfandbriefe deutscher Hypothekenbanken. "Dann würde die die Party wirklich langsam zu Ende gehen", glaubt auch Holger Rausch. "An dem Punkt sind wir aber noch lange nicht. Kapitalanleger haben das Vertrauen in die Währungsmärkte verloren und investieren vorzugsweise in Sachwerte. Deutsche Immobilien stehen bei internationalen Investoren immer noch hoch im Kurs - und dürften in absehbarer Zukunft weiterhin hoch im Kurs liegen."