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Kluge Immobilien kommen

Digitale Gebäude

Wer morgens in die Tiefgarage des Bürogebäudes fährt, bei dem erkennen Sensoren das Kennzeichen des hauseigenen Carsharing-Fahrzeugs. Die Schranke hebt sich automatisch. Für die Dauer des Aufenthalts ist der Parkplatz samt Ladestation gebucht. Den Weg dorthin zeigt das Indoor-Navi der Gebäude-App, die auf dem Smartphone installiert ist. Genauso wie zum Arbeitsplatz, der sich neben den Kollegen befindet, mit denen eine dringende Abstimmung ansteht. Weil auf dem Smartphone die passenden Zugangsberechtigungen hinterlegt sind, öffnen sich sämtliche Türen von selbst. Das System merkt sich zudem trotz Desksharings die bevorzugten Einstellungen des einzelnen Nutzers. Wie gewünscht steht der Schreibtisch also am Fenster, dessen Höhe stimmt und das Licht ist gedimmt. Auch der benachbarte Konferenzraum samt technischer Ausstattung sowie Verpflegung ist per App reserviert.

Plattformbetreiber statt Vermieter

Für manche mag eine derart technisierte Ausstattung noch fremd erscheinen. Doch die radikalen Veränderungen durch den digitalen Wandel fordern von Investoren und Projektentwicklern, sich auf die zukünftigen Mieter ihrer Immobilien einzustellen. Und darauf, was die kommenden Generationen der Digital Natives von ihrem Arbeitsumfeld erwarten. Gebäude smart, klima- und ressourcenfreundlich zu gestalten, Energie zu sparen und den ökologischen Fußabdruck zu minimieren, kann auch ein entscheidender Vorteil im Wettbewerb von Arbeitgebern um junge Talente sein.

Wer die Ansprüche von Investoren und Bestandshaltern erfüllen will, kann sich längst nicht mehr auf die größtenteils über die Kaltmiete definierten Renditekategorien zurückziehen. Stattdessen gilt es, sich als Plattformbetreiber zu verstehen. Das beinhaltet, Space-as-a-Service-Konzepte bereitzustellen und damit Angebote, die weit über das klassische Vermieten von Bürofläche hinausgehen. Innovative und auch nachhaltige Geschäftsmodelle und Dienstleistungen, am besten per Smartphone abrufbar, rund um Essen, Sport oder Wohnen müssen in Zeiten massiv steigender Bau- und Erhaltungskosten ergiebige zusätzliche Einnahmequellen sein. Zudem dient das Gebäude als gut angebundenes Mobilitätshub. Ob ÖPNV, Fahrrad oder Carsharing, ein schnelles und einfaches An- und Weiterkommen ist garantiert. Das verringert den Bedarf an Parkflächen, damit eine Menge Investitionskosten und reduziert die CO2-Emissionen.

Mensch als Vorbild digitaler Gebäude

Voraussetzung dafür ist der Aufbau einer Immobilienplattform, die Gebäudedaten mit Geschäftsprozessdaten verbindet. Bei der digitalen Konzeption der Immobilie ist der Mensch das Vorbild: Während die Sensoren den Sinnesorganen entsprechen, ist eine mit künstlicher Intelligenz (KI) ausgestattete Systemplattform das Gehirn. Mittels Datenerhebung und -analyse hilft die KI in nicht allzu ferner Zukunft dabei, Immobilien sehr genau zu verstehen. Denn bislang beruht deren Konzeption auf Normen, die mit dem tatsächlichen Nutzerverhalten und den sich veränderten Arbeitswelten längst nicht mehr im Einklang stehen. Die KI wird aus den Daten des Betriebs und der Nutzer lernen. Sie wird vorschlagen, wie das Gebäude fortwährend optimiert werden kann.

Wo Tracking-Sensoren künftig ungenutzte Räumlichkeiten melden, fährt die KI den Energieverbrauch selbständig herunter. Eine Anlage zeigt Anzeichen von Verschleiß? Bevor es einer Reparatur bedarf, hat die KI bereits den Service-Mitarbeiter informiert. Kurzum: Von Vertrags- über Wartungs- und Verbrauchs- bis hin zu Auslastungsdaten: Wer daraus echte Informationen über sein gesamtes Immobilienportfolio gewinnt, dem stehen beim Asset Management, Property Management und beim Facility Management neue, kostensparende Möglichkeiten offen.

Smarte Immobilien: Digitalisierungsstrategie als tragfähiges Fundament

Bauvorhaben wie das Kölner The Ship, der cube berlin, Hammerbrooklyn in Hamburg, SpringPark Valley nahe Frankfurt am Main oder das Quartier Heidestraße in Berlin zeigen, dass innovative Investoren und Projektentwickler bereits neue digitale Maßstäbe setzen. Dabei unterstützt sie das auf Immobilien spezialisierte Beratungs- und Planungsunternehmen Drees & Sommer. "Wer heute nicht in digitale, vernetzte Immobilien investiert, riskiert einen enormen Wertverlust", sagt Digitalisierungsexperte Klaus Dederichs. Ihm zufolge betragen die Einnahmepotentiale smarter Gebäude durch neue Businessmodelle bis zu zehn Prozent.