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Birger Dehne Hannover
Birger Dehne Hannover

Birger Dehne – einer der größten Wohnungseigentümer Deutschlands über den Immobilienmarkt 2020 und die Zukunft der Branche

Birger Dehne

Buchstäblich Stein auf Stein hat Birger Dehne (42) sein Immobilienimperium aufgebaut. Vom ersten Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen bis hin zu tausenden Objekten hat er sich in den letzten 20 Jahren zu einem der größten Wohnungseigentümer Deutschlands entwickelt – all das völlig unter dem Radar der Öffentlichkeit. Von Anfang an hat der smarte Self-made-Unternehmer als einer der wenigen den Immobilienmarkt richtig eingeschätzt und konnte schon früh dort erfolgreich agieren, wo andere noch heute um Lösungen ringen. Der Experte weiß, vor welchen Herausforderungen die Branche 2020 steht – und hat auch die Entwicklungen der kommenden Jahre im Blick.

Im Interview verrät Birger Dehne mehr über seinen Erfolg, erläutert seine Sicht auf die aktuelle Lage am Markt und gibt schließlich spannende Einblicke in die Zukunft der Branche.

Herr Dehne, Sie sind heute einer der größten privaten Wohnungseigentümer Deutschlands – alles aus eigner Kraft. Wann haben Sie sich dazu entschieden, in Immobilien zu investieren?

Tatsächlich hatte ich die Idee schon mit 16 Jahren, während ich 1993 mein Schulpraktikum bei einer Immobilienfirma absolvierte. Damals hatte niemand großes Interesse an Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. In den Karteikästen lagen unzählige Objekte, die sich nicht verkaufen ließen. Ich konnte nicht verstehen, wieso niemand in vermietete Immobilien mit einem stabilen, sicheren Mietertrag investieren wollte, und habe damals als Schüler nachgerechnet, wie viele Mehrfamilienhäuser ich erwerben müsste, um davon gut leben zu können. Damals ging ich noch von acht Mehrfamilienhäusern aus (schmunzelt).

Statt acht Häusern besitzen Sie heute tausende Immobilien. Sie sind früh in den Markt eingestiegen und waren dabei sehr erfolgreich. Wie würden Sie die Situation, die Sie damals vorgefunden haben, und Ihre initiale Strategie beschreiben?

Nachdem ich schon 1999 als BWL-Student im ersten Semester mein erstes Unternehmen mit mehr als 100 Mitarbeitern gegründet hatte und gute Erträge erwirtschaftete, begann ich Anfang des neuen Jahrtausends, mit den erzielten Gewinnen in Mehrfamilienhäuser mit acht bis 20 Wohnungen zu investieren. Solche Objekte wollte damals niemand kaufen. Alle waren im Dotcom-Fieber. Man investierte in Aktien oder ließ das Geld bei Tagesgeldzinsen von über fünf Prozent ohne Arbeit bei den Hausbanken. Ich erkannte die große Chance, die sich durch den Kauf von Immobilien unter diesen Bedingungen bot.

Die Preise lagen – für Branchenneulinge ist das heute unvorstellbar – nie über 300 Euro pro Quadratmeter und beim sechs- bis siebenfachen der Netto-Jahreskaltmiete. In absoluten Top-Lagen wurde auch schon mal das 12-fache bezahlt, den Kauf solcher Objekte hielt ich damals jedoch für unvernünftig, schließlich handelte es sich um die halbe Rendite bei ähnlicher Gebäudesubstanz. Ich habe mich folglich auf Objekte in B- und C-Lagen konzentriert, die wirklich niemand kaufen wollte.

Auch ohne genaue Branchenkenntnis ist klar, dass diese Preise weit unter den heutigen Verhältnissen liegen. Wie erklären Sie sich den enormen Preisanstieg, der seitdem auf dem Immobilienmarkt stattgefunden hat?

Hierfür muss man verstehen, wie sich der Kaufpreis einer Anlageimmobilie bildet. Zwei wesentliche Größen bestimmen den Preis: zum einen natürlich die Mieteinnahme, die das Haus generiert, zum anderen der Faktor, zu dem Investoren bereit sind, zu investieren. Mit sinkenden Zinsen und gestiegener Nachfrage nach Anlageimmobilien steigen auch die Kaufpreisfaktoren. Eine Verdreifachung der Mieten mal einem dreimal höheren Faktor ergibt dann schnell eine Verzehnfachung der Werte.


Das allein erklärt den Preisanstieg jedoch noch nicht ganz. Ich sehe drei zusätzliche, wesentliche Gründe:

An erster Stelle steht die allgemeine Preissteigerung durch Inflation. Eine 4-Zimmer-Wohnung kostete 1950 durchschnittlich 9,50 D-Mark, heute sind es 600 Euro. Dies ist ein kontinuierlicher Prozess, der sich auch in Zukunft fortsetzen wird.

An zweiter Stelle steht die sinkende Verfügbarkeit von Wohnraum. Die Bevölkerungszahl blieb zwar konstant, jedoch führten die Zunahme von Singlehaushalten und der gestiegene Flächenbedarf je Wohnung zu einer Verknappung, die natürlich die Mieten pusht. Jährlich werden 400.000 Wohnungen benötigt, aber selbst 2018 – also im Jahr des Baubooms mit günstigsten Zinsen – wurden nur 288.000 Wohnungen gebaut. Die Schere zwischen Bedarf und Angebot geht immer weiter auseinander.

Schließlich hat sich auch die Lage auf dem Markt verändert. Im alten Jahrtausend waren kaum professionelle Immobilieninvestoren aktiv. Es gab keine von BlackRock und Co. besessenen, börsennotierten Aktiengesellschaften wie Vonovia und LEG Immobilien mit hunderttausenden von Wohnungen. Die meisten Objekte waren in privater oder kommunaler Hand. Aktives Asset Management wurde nicht betrieben, Mieterhöhungspotentiale kaum genutzt. Mit dem Einzug der Private-Equity-Investoren, Staatsfonds und Pensionskassen änderte sich das schlagartig, da eine Renditemaximierung natürlich am einfachsten über Mietsteigerungen zu erreichen war.

Sie haben den hier von Ihnen beschriebenen Wandel frühzeitig erkannt und konnten strategisch agieren, um Ihren Erfolg kontinuierlich auszubauen. Wenn Sie es ganz prägnant zusammenfassen müssten: Was ist die Basis, auf der Sie heute arbeiten? Wie sehen Sie den Immobilienmarkt 2020?

Heute stehen kaum noch lukrative Wohnanlagen oder Wohnungsunternehmen zum Verkauf. Der Markt hat sich tatsächlich völlig verändert. Das umfassende, durch niedrige Zinsen und mangelnde Anlagealternativen in den Wohnungsmarkt geflossene Kapital der Staatsfonds, Pensionskassen und Private-Equity-Investoren absorbiert die wenigen Portfolien, die überhaupt noch verkauft werden, zu maximalen Preisen. Während Ende der Neunziger bis ca. 2004 niemand Anlageimmobilien kaufen wollte, möchte sich heute kaum jemand mehr von dieser Assetklasse trennen. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Immobilienmarkt 2020 keine neuen Perspektiven bietet.

Wie man an Ihrer Geschichte sieht, gehört es seit mehr als 20 Jahren zu Ihren Stärken, genau solche Zukunftsperspektiven zu erkennen. Wären Sie bereit, uns zum Abschluss aus Ihrer heutigen Sicht einen kleinen Ausblick auf die Wohnungswirtschaft in 20 Jahren zu geben?

Ich denke, dass sich das Wohnverhalten in den nächsten Jahren vor allem durch die veränderte Mobilität wandeln wird. Vor 100 Jahren gab es die sogenannte rural-urbane Migration, also die sogenannte Landflucht. Menschen zogen in die Großstädte, weil es dort Arbeitsplätze und Bildungseinrichtungen gab.

Schon vor 15 Jahren habe ich demgegenüber den Begriff der reziproken rural-urbanen Migration geprägt. Durch die fortschreitende Digitalisierung werden Arbeitsplätze mobil, das Arbeiten im Homeoffice zur Regel. Der Zugang zur Bildung erfolgt nicht mehr zentral in städtischen Universitäten, sondern dezentral und digital. Es ist nicht mehr notwendig, in teuren, lauten und mit hoher Kriminalität belasteten Großstädten zu wohnen, sondern man wohnt dort, wo es lebenswert ist und junge Familien ihre Kinder im Grünen spielen lassen können. Auch soziale Kontakte finden vermehrt nicht mehr in den Bars und Clubs der Ballungsräume statt, sondern online. Kurz gesagt: Niemand möchte mehr in einem kleinen, dunklen City Apartment wohnen, wenn es nicht notwendig ist. Das führt zu einer schrittweisen Steigerung der Nachfrage nach heutigen D-Lagen, natürlich zu Lasten der A-Lagen.

Parallel werden sich die Handelbarkeit von Immobilien und das Bankwesen durch digitale Konzepte wie die Blockchain-Technologie gravierend verändern.

Immobilien werden in Zukunft nicht mehr in angestaubten Grundbüchern mit langsamen und teuren Notar- und Umschreibungsprozessen geführt, sondern wechseln ihren Eigentümer kostenneutral in Sekunden. Im Zuge dessen werden Banken bei der Finanzierung von Immobilien immer weniger eine Rolle spielen. Finanzierungen werden digitalisiert und können nahezu in Echtzeit umgesetzt werden. All dies wird Immobilien noch attraktiver für institutionelle Investoren machen, da diese nun täglich handelbar sind und komplexe Strukturen wegfallen.

Ich beschäftige mich seit langem intensiv mit diesen neuen Technologien und werde schon in den nächsten Monaten eine der größten seriellen Blockchain-Finanzierungen Europas initiieren. Es bleibt also auch in der Zukunft spannend.

Vielen Dank für dieses aufschlussreiche und interessante Interview, Herr Dehne!